「赤字決算」と「節税」
個人事業主の方は毎年確定申告をされていると思います。中小企業の経営者さんも法人であれば決算書を毎年出されているかと思います。
こうした決算作業をなかなか社長ご自身でやられる方は少ないと思います。特に法人の決算書は複雑です。
ほとんどの方が税理士さんにお願いしていることと思います。
その税理士さんから指南されるのは「節税対策」でしょう。税理士さんが節税のために「赤字決算」を勧めます。
ぞ存知の通り、確定申告が赤字であれば、それは所得がないことを意味します。
当然、所得税はかかりませんし、住民税もかかりません。だから「節税」なんですね。
税金の細かい話は書きませんけど、この節税対策の赤字決算をずっとやっていると、いざ住宅ローンを組む時に大きな足かせになり、場合によってはマイホームをあきらめなければならない場合があります。
所得税ゼロは所得がないということ。そんな人にお金、貸せますか？
個人事業主の住宅ローン審査に必要な書類として「確定申告書」の写しが必要になります。個人事業主が自分が何者か?を証明するのが確定申告書ですから、求められるのは当然ですね。
ちなみ法人化されているのであれば、経営者の給料も会社から支払われることになっていますので、経営している会社の決算書も求められます。どちらにしても、サラリーマンより提出する書類は多いですねぇ。
税理士さんは基本「確定申告書」を赤字にし、節税することが主な仕事みたいなもんです。依頼人の住宅ローンの審査なんて頭にありません(笑)。
もし将来的に「住宅ローン」で家を買うことを視野に入れるのであれば、税理士さんに事前に相談しておくことが重要です。恐らく黒字で確定申告をし、そうなれば所得税も住民税も発生します。赤字決算になれてしまった事業主さんにはこの税金は非常に重たく感じることでしょう。
その相談がなければ、税理士さんは限りなく節税できるよう、確定申告書を作ります。とにかく何を買うにも領収書をもらっておき、それぞれの経費に振り分けて所得を減らしていきます。
確かに赤字なら住民税、所得税が無くなるわけですから、ありがたいことですよね?でも赤字申告は「所得がない」という意味でもあります。所得がないなら税金を徴収できないよね、という話です。
こうした「所得のない人」に銀行や金融機関は何千万円のお金を長期にわたって貸し付けるとこができるでしょうか?
返済の原資がない人にお金を貸す人はいませんよね。あなたならどうします。仕事もない収入もない人に10万円貸せますか?たいていの人は貸さないと思いますよね?
当然、赤字の確定申告書なら審査は通りません。これは間違いないでしょう。ちなみにこういう状況だと様々なローンが難しいでしょうねぇ。マイカーローンや教育ローンも厳しいかと思いますね。
最低でも3年黒字は出さないと難しい
さて、住宅ローンで個人事業主が家を買うとするなら、黒字の確定申告が必要です。それも3年連続黒字が望ましいでしょうねぇ。それはなぜか。
銀行の審査は「毎年、安定した収入があるのかどうか?」を見ます。前期は100万の黒字、その前は5万円の黒字、その前は30万の黒字を出したとしても、審査ではその3期の平均を所得とみなします。100＋５＋30で135万円。これを3で割れば年収約48万円。これでは残念ですが、住宅ローンの審査は通りません。ここが個人事業主が住宅ローンに通りにくい最大の原因なのです。
サラリーマンが住宅ローンが通りやすいのはある程度、大きな会社であれば、倒産することはない。ずっとその会社にいれば定年までは収入が保証してくれるからです。まぁ現実は早期退職とか収入を大幅に下げられる場合がほとんどですが、そこまでは審査も深堀してみません。そして年収は30代で500から600万円くらいあれば、収入面だけ観れば間違いなく通るでしょう。
しかし、個人事業主で500万円の所得を生み出すのは大変です。何が大変って税金が大変ですよ。個人事業主は確定申告をして、納税は3月15日まで。申告書を作っていきなり税金が発生するのです。500万円の黒字なら所得税だけでもかなりのものです。アタクシも納税の現金がなく困った経験があります。
なので、個人事業主が住宅ローンで家を買うにはあまりにもハードルが高いのです。なのでかなりの頭金を用意するか、個人事業主の身分になる前に住宅兼仕事場として購入する人がほとんどではないでしょうか?なんかお先真っ暗みたいな感じですね。でも、光はありますよ。
自営業の強い味方「フラット35」
銀行は住宅ローンをきちんと返済できるのか?を見るために事業主には3期分の決算書を求められます。これはしんどい。
事業をやっている方なら事業用資金の借り入れもある方が多いかと思います。これも審査の対象でとても不利な条件になります。
こうしたものを審査の対象にしないのが「フラット35」という商品です。このフラット35については別記事（後日書きます）でご紹介しますが、事業系借入金のあったアタクシでもりそな銀行とアルヒの2か所で審査が通りました。あきらめてはいけません！
一応、「フラット35」の記事を書くまではリンクを貼っておきますのでご参考にしてみてください!
まぁ結論から言えば個人事業主が銀行系の住宅ローン審査を通るのはかなり長期的な目で見なければいけないということですかな?
そうですね、あとは頭金をかなり用意するとか、事業系資金の借り入れがない。そして安定した収入を証明する確定申告書づくりを心掛けるということですね。ただ、これはかなり難しい話です。フラット35中心にお考えになった方がいいですね。
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